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LEY No. 65
LEY GENERAL DE LA VIVIENDA (Cont.)

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CAPÍTULO VI

REGULACIONES SOBRE LOS EDIFICIOS MULTIFAMILIARES

SECCIÓN PRIMERA

Generalidades

ARTÍCULO 86. Las disposiciones de este Capítulo se aplicarán a los edificios multifamiliares, que son aquellos que se definen en el inciso e) del artículo 6.

ARTÍCULO 87. El propietario de una vivienda ubicada en un edificio multifamiliar tendrá derecho exclusivo a su vivienda y a una participación igual a la de los demás propietarios en los elementos comunes del inmueble.

ARTÍCULO 88. Se considerarán elementos comunes generales del inmueble:

a) El terreno en que se asiente el edificio;

b) los cimientos, paredes maestras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras y vías de entrada y salida o de comunicación;

c) los sótanos, azoteas, patios, jardines y garajes, salvo que sean parte de la propiedad de una de las viviendas que integren el edificio;

ch) los locales destinados a alojamiento del encargado;

d) los locales o instalaciones de servicios centrales, como electricidad, luz, gas, cisternas, tanques, bombas de agua y demás similares;

e) los ascensores, incineradores de residuos y, en general, todos los artefactos o instalaciones existentes para beneficio común;

f) todo lo demás que sea racionalmente de uso común del edificio o necesario para su existencia, conservación y seguridad.

ARTÍCULO 89. También serán considerados elementos comunes pero con carácter limitado y siempre que así se acuerde expresamente por la totalidad de los titulares de las viviendas del edificio, aquellos que se destinen al servicio de cierto número de viviendas con exclusión de las demás, tal como escaleras y ascensores especiales.

ARTÍCULO 90. No se considerarán elementos comunes generales del edificio multifamiliar los que formen parte de las casas-apartamentos edificadas en la última planta del edificio según su proyecto original, y que, como vivienda individual se diferencian sustancialmente del resto de los apartamentos desde el punto de vista arquitectónico y funcional.

Los propietarios de dichas casas-apartamentos, conocidas como pent-houses, estarán obligados a dar acceso a ese nivel del edificio a las personas que atienden la instalación, mantenimiento y reparación de ascensores, tanques de agua, antenas de televisión u otras que se instalan usualmente en ese nivel o sobre el mismo y que prestan servicios a los apartamentos del edificio.

También están obligados los propietarios a mantener y reparar la terraza del pent-house de modo que no se produzcan filtraciones hacia los apartamentos del nivel inferior.

Las casas-apartamentos o pent-house se exceptúan de lo dispuesto en la Sección Quinta del Capítulo II de la presente Ley.

ARTÍCULO 91. Los elementos comunes, generales o limitados, se mantendrán en condominio y no podrán ser objeto de la acción de división de la comunidad.

Cada titular podrá usar los elementos comunes conforme con su destino, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás.

ARTÍCULO 92. El uso y disfrute de cada vivienda estará sometido a las siguientes reglas:

a) No producir ruidos o molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los demás vecinos;

b) ejecutar a sus únicas expensas las obras de modificación, reparación, limpieza, seguridad y mejoras de su vivienda sin perturbar el uso y goce legítimo de los demás vecinos, ni cambiar la forma externa de las fachadas o decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las del conjunto;

c) cumplir las disposiciones del reglamento del edificio, que será elaborado conforme con el reglamento general que dicte el Instituto Nacional de la Vivienda.

ARTÍCULO 93. Los edificios multifamiliares se clasifican en dos categorías:

a) Edificios de administración propia, que serán aquellos que cuentan con un reducido número de viviendas, generalmente de pocas plantas o agrupadas en un pasaje, cuyas principales áreas comunes sean las vías de acceso a las viviendas; que no tengan equipos complejos, y en los cuales la conservación de los elementos comunes en condiciones normales sea relativamente poco costosa;

b) edificios de administración municipal, que serán aquellos que cuenten con gran cantidad de viviendas, generalmente de un número elevado de plantas; que tengan entre las áreas comunes, además de las vías de acceso, otras como recibidores, garajes colectivos, jardines y equipos de cierta complejidad como ascensores, colectores de desechos e intercomunicadores y donde eventualmente puedan radicar, además de viviendas, oficinas estatales, comercios y otras entidades. La conservación de sus áreas comunes es generalmente costosa, incluso en condiciones normales.

ARTÍCULO 94. Corresponderá a las Direcciones Municipales de la Vivienda identificar los edificios multifamiliares enclavados en sus territorios y determinar en qué categoría se clasificarán.

ARTÍCULO 95. Los titulares de las viviendas ubicadas en edificios multifamiliares correrán, en las partes que corresponda a cada uno, con los gastos necesarios para:

a) La limpieza, el ornato y el mantenimiento de los servicios comunes del edificio;

b) la conservación de las áreas comunes del inmueble desde el punto de vista constructivo.

ARTÍCULO 96. En los edificios multifamiliares, la administración se llevará a cabo por una junta de administración integrada por la totalidad de los titulares, la cual adoptará acuerdos de cumplimiento obligatorio por mayoría simple de votos.

ARTÍCULO 97. Serán atribuciones de la junta de administración:

a) Acordar el reglamento del edificio;

b) designar un ejecutivo que podrá estar compuesto por propietarios o convivientes;

c) contratar o, en su caso proponer, los servicios de un encargado y personal para la limpieza u otros servicios, a tiempo completo o parcial, y la rescisión de ese contrato cuando se considere oportuno;

ch) fijar la cuota mensual con que deberán contribuir los titulares a partes iguales para cubrir los gastos referidos en el artículo 95;

d) decidir la ejecución de reparaciones cuyo costo no pueda ser absorbido por el fondo que se forme con la cuota mensual, y que, salvo pacto en contrario, deberá ser asumido por los titulares a partes iguales;

e) asegurar el edificio contra riesgos y para cubrir los gastos de conservación de sus áreas comunes desde el punto de vista constructivo;

f) solicitar de la Dirección Municipal de la Vivienda la aplicación de medidas disciplinarias al encargado, personal de limpieza y de servicios del edificio, cuando incurran en las violaciones previstas en la legislación laboral.

No obstante lo dispuesto en el inciso d) del presente artículo, la Dirección Municipal de la Vivienda podrá ordenar la ejecución de reparaciones en los edificios multifamiliares, cuando esto se requiera por el grado de deterioro, la situación técnico- constructiva del edificio o mantener la estética adecuada en el ornato de la ciudad. En estos casos también resultará de aplicación lo dispuesto en el último párrafo del artículo 46 de esta Ley.

ARTÍCULO 98. Serán atribuciones del ejecutivo designado por la junta de administración:

a) Cobrar la cuota mensual a que se refiere el inciso ch) del artículo anterior y, según el caso, la contribución señalada en el inciso d);

b) administrar el fondo que se forme con las contribuciones de los titulares para lo cual podrá adquirir los suministros y contratar los servicios necesarios para el edificio;

c) supervisar el trabajo del encargado;

ch) rendir cuenta de su gestión, periódicamente, a la junta de administración;

d) otras que le asigne la junta de administración.

ARTÍCULO 99. Si el titular de una vivienda de edificio multifamiliar no contribuye a los gastos a que se refieren los incisos ch) y d) del artículo 97 sin que existan razones justificadas, el ejecutivo de la junta de administración certificará este incumplimiento. La acción para el cobro del adeudo referido será ejecutada y despachada por la Dirección Municipal de la Vivienda correspondiente, mediante la presentación de dicha certificación, trabándose embargo sobre cualquier ingreso del titular, el que podrá hacerse efectivo, de una vez, por el monto o equivalente a las cuotas de un año, sin afectar más del diez por ciento (10%) de cada ingreso periódico.

ARTÍCULO 100. Si en un edificio multifamiliar uno o más apartamentos fueran medios básicos, las contribuciones a que se refieren los incisos ch) y d) del artículo 97 serán realizadas o asumidas por la entidad a la que pertenece.

Asimismo, cuando en un edificio multifamiliar radicara una unidad o entidad económica o social, estará obligada a sufragar dichos gastos en la proporción correspondiente.

ARTÍCULO 101. Las instalaciones existentes al momento de promulgarse esta Ley, en las azoteas de los edificios multifamiliares dedicados a la cría, desarrollo y práctica deportiva de la paloma mensajera, autorizados por la Federación Colombófila de Cuba, deberán preservarse y, por tanto, mantendrán el derecho al uso del área de la azotea donde están instalados, siempre que observen los requisitos técnicos y sanitarios exigidos para ello.

En lo sucesivo, la creación de instalaciones de esta naturaleza estará sometida a la aprobación previa de la junta de administración del edificio.

SECCIÓN SEGUNDA

De los edificios de administración municipal

ARTÍCULO 102. En los edificios de administración municipal, la Dirección Municipal de la Vivienda designará un funcionario que representará a ésta ante la junta de administración.

En estos edificios el Reglamento acordado por la junta de administración deberá ser aprobado por la Dirección Municipal de la Vivienda.

ARTÍCULO 103. En los edificios de administración municipal, la Dirección Municipal de la Vivienda contribuirá a los gastos para la administración y funcionamiento del edificio, asumiendo la parte correspondiente a:

a) Salario del encargado del edificio y del personal para la limpieza y funcionamiento de los elementos y servicios comunes;

b) mantenimiento y reparación de los ascensores.

Para la contratación del personal a que se refiere el inciso a), la Dirección Municipal de la Vivienda tendrá en cuenta, principalmente, las propuestas de la junta de administración.

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