CAPÍTULO
VI
REGULACIONES SOBRE
LOS EDIFICIOS MULTIFAMILIARES
SECCIÓN PRIMERA
Generalidades
ARTÍCULO 86.
Las disposiciones de este Capítulo se aplicarán
a los edificios multifamiliares, que son aquellos que se definen
en el inciso e) del artículo 6.
ARTÍCULO 87.
El propietario de una vivienda ubicada en un edificio multifamiliar
tendrá derecho exclusivo a su vivienda y a una participación
igual a la de los demás propietarios en los elementos
comunes del inmueble.
ARTÍCULO 88.
Se considerarán elementos comunes generales del inmueble:
a) El terreno en que
se asiente el edificio;
b) los cimientos,
paredes maestras, techos, galerías, vestíbulos,
escaleras y vías de entrada y salida o de comunicación;
c) los sótanos,
azoteas, patios, jardines y garajes, salvo que sean parte
de la propiedad de una de las viviendas que integren el edificio;
ch) los locales destinados
a alojamiento del encargado;
d) los locales o instalaciones
de servicios centrales, como electricidad, luz, gas, cisternas,
tanques, bombas de agua y demás similares;
e) los ascensores,
incineradores de residuos y, en general, todos los artefactos
o instalaciones existentes para beneficio común;
f) todo lo demás
que sea racionalmente de uso común del edificio o necesario
para su existencia, conservación y seguridad.
ARTÍCULO 89.
También serán considerados elementos comunes
pero con carácter limitado y siempre que así
se acuerde expresamente por la totalidad de los titulares
de las viviendas del edificio, aquellos que se destinen al
servicio de cierto número de viviendas con exclusión
de las demás, tal como escaleras y ascensores especiales.
ARTÍCULO 90.
No se considerarán elementos comunes generales del
edificio multifamiliar los que formen parte de las casas-apartamentos
edificadas en la última planta del edificio según
su proyecto original, y que, como vivienda individual se diferencian
sustancialmente del resto de los apartamentos desde el punto
de vista arquitectónico y funcional.
Los propietarios de
dichas casas-apartamentos, conocidas como pent-houses, estarán
obligados a dar acceso a ese nivel del edificio a las personas
que atienden la instalación, mantenimiento y reparación
de ascensores, tanques de agua, antenas de televisión
u otras que se instalan usualmente en ese nivel o sobre el
mismo y que prestan servicios a los apartamentos del edificio.
También están
obligados los propietarios a mantener y reparar la terraza
del pent-house de modo que no se produzcan filtraciones hacia
los apartamentos del nivel inferior.
Las casas-apartamentos
o pent-house se exceptúan de lo dispuesto en la Sección
Quinta del Capítulo II de la presente Ley.
ARTÍCULO 91.
Los elementos comunes, generales o limitados, se mantendrán
en condominio y no podrán ser objeto de la acción
de división de la comunidad.
Cada titular podrá
usar los elementos comunes conforme con su destino, sin impedir
o estorbar el legítimo derecho de los demás.
ARTÍCULO 92.
El uso y disfrute de cada vivienda estará sometido
a las siguientes reglas:
a) No producir ruidos
o molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben
la tranquilidad de los demás vecinos;
b) ejecutar a sus
únicas expensas las obras de modificación, reparación,
limpieza, seguridad y mejoras de su vivienda sin perturbar
el uso y goce legítimo de los demás vecinos,
ni cambiar la forma externa de las fachadas o decorar las
paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades
distintas a las del conjunto;
c) cumplir las disposiciones
del reglamento del edificio, que será elaborado conforme
con el reglamento general que dicte el Instituto Nacional
de la Vivienda.
ARTÍCULO 93.
Los edificios multifamiliares se clasifican en dos categorías:
a) Edificios de administración
propia, que serán aquellos que cuentan con un reducido
número de viviendas, generalmente de pocas plantas
o agrupadas en un pasaje, cuyas principales áreas comunes
sean las vías de acceso a las viviendas; que no tengan
equipos complejos, y en los cuales la conservación
de los elementos comunes en condiciones normales sea relativamente
poco costosa;
b) edificios de administración
municipal, que serán aquellos que cuenten con gran
cantidad de viviendas, generalmente de un número elevado
de plantas; que tengan entre las áreas comunes, además
de las vías de acceso, otras como recibidores, garajes
colectivos, jardines y equipos de cierta complejidad como
ascensores, colectores de desechos e intercomunicadores y
donde eventualmente puedan radicar, además de viviendas,
oficinas estatales, comercios y otras entidades. La conservación
de sus áreas comunes es generalmente costosa, incluso
en condiciones normales.
ARTÍCULO 94.
Corresponderá a las Direcciones Municipales de la Vivienda
identificar los edificios multifamiliares enclavados en sus
territorios y determinar en qué categoría se
clasificarán.
ARTÍCULO 95.
Los titulares de las viviendas ubicadas en edificios multifamiliares
correrán, en las partes que corresponda a cada uno,
con los gastos necesarios para:
a) La limpieza, el
ornato y el mantenimiento de los servicios comunes del edificio;
b) la conservación
de las áreas comunes del inmueble desde el punto de
vista constructivo.
ARTÍCULO 96.
En los edificios multifamiliares, la administración
se llevará a cabo por una junta de administración
integrada por la totalidad de los titulares, la cual adoptará
acuerdos de cumplimiento obligatorio por mayoría simple
de votos.
ARTÍCULO 97.
Serán atribuciones de la junta de administración:
a) Acordar el reglamento
del edificio;
b) designar un ejecutivo
que podrá estar compuesto por propietarios o convivientes;
c) contratar o, en
su caso proponer, los servicios de un encargado y personal
para la limpieza u otros servicios, a tiempo completo o parcial,
y la rescisión de ese contrato cuando se considere
oportuno;
ch) fijar la cuota
mensual con que deberán contribuir los titulares a
partes iguales para cubrir los gastos referidos en el artículo
95;
d) decidir la ejecución
de reparaciones cuyo costo no pueda ser absorbido por el fondo
que se forme con la cuota mensual, y que, salvo pacto en contrario,
deberá ser asumido por los titulares a partes iguales;
e) asegurar el edificio
contra riesgos y para cubrir los gastos de conservación
de sus áreas comunes desde el punto de vista constructivo;
f) solicitar de la
Dirección Municipal de la Vivienda la aplicación
de medidas disciplinarias al encargado, personal de limpieza
y de servicios del edificio, cuando incurran en las violaciones
previstas en la legislación laboral.
No obstante lo dispuesto
en el inciso d) del presente artículo, la Dirección
Municipal de la Vivienda podrá ordenar la ejecución
de reparaciones en los edificios multifamiliares, cuando esto
se requiera por el grado de deterioro, la situación
técnico- constructiva del edificio o mantener la estética
adecuada en el ornato de la ciudad. En estos casos también
resultará de aplicación lo dispuesto en el último
párrafo del artículo 46 de esta Ley.
ARTÍCULO 98.
Serán atribuciones del ejecutivo designado por la junta
de administración:
a) Cobrar la cuota
mensual a que se refiere el inciso ch) del artículo
anterior y, según el caso, la contribución señalada
en el inciso d);
b) administrar el
fondo que se forme con las contribuciones de los titulares
para lo cual podrá adquirir los suministros y contratar
los servicios necesarios para el edificio;
c) supervisar el trabajo
del encargado;
ch) rendir cuenta
de su gestión, periódicamente, a la junta de
administración;
d) otras que le asigne
la junta de administración.
ARTÍCULO 99.
Si el titular de una vivienda de edificio multifamiliar no
contribuye a los gastos a que se refieren los incisos ch)
y d) del artículo 97 sin que existan razones justificadas,
el ejecutivo de la junta de administración certificará
este incumplimiento. La acción para el cobro del adeudo
referido será ejecutada y despachada por la Dirección
Municipal de la Vivienda correspondiente, mediante la presentación
de dicha certificación, trabándose embargo sobre
cualquier ingreso del titular, el que podrá hacerse
efectivo, de una vez, por el monto o equivalente a las cuotas
de un año, sin afectar más del diez por ciento
(10%) de cada ingreso periódico.
ARTÍCULO 100.
Si en un edificio multifamiliar uno o más apartamentos
fueran medios básicos, las contribuciones a que se
refieren los incisos ch) y d) del artículo 97 serán
realizadas o asumidas por la entidad a la que pertenece.
Asimismo, cuando en
un edificio multifamiliar radicara una unidad o entidad económica
o social, estará obligada a sufragar dichos gastos
en la proporción correspondiente.
ARTÍCULO 101.
Las instalaciones existentes al momento de promulgarse esta
Ley, en las azoteas de los edificios multifamiliares dedicados
a la cría, desarrollo y práctica deportiva de
la paloma mensajera, autorizados por la Federación
Colombófila de Cuba, deberán preservarse y,
por tanto, mantendrán el derecho al uso del área
de la azotea donde están instalados, siempre que observen
los requisitos técnicos y sanitarios exigidos para
ello.
En lo sucesivo, la
creación de instalaciones de esta naturaleza estará
sometida a la aprobación previa de la junta de administración
del edificio.
SECCIÓN SEGUNDA
De los edificios de
administración municipal
ARTÍCULO 102.
En los edificios de administración municipal, la Dirección
Municipal de la Vivienda designará un funcionario que
representará a ésta ante la junta de administración.
En estos edificios
el Reglamento acordado por la junta de administración
deberá ser aprobado por la Dirección Municipal
de la Vivienda.
ARTÍCULO 103.
En los edificios de administración municipal, la Dirección
Municipal de la Vivienda contribuirá a los gastos para
la administración y funcionamiento del edificio, asumiendo
la parte correspondiente a:
a) Salario del encargado
del edificio y del personal para la limpieza y funcionamiento
de los elementos y servicios comunes;
b) mantenimiento y
reparación de los ascensores.
Para la contratación
del personal a que se refiere el inciso a), la Dirección
Municipal de la Vivienda tendrá en cuenta, principalmente,
las propuestas de la junta de administración.
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