CAPÍTULO
V
RÉGIMEN JURÍDICO
DE LAS VIVIENDAS PROPIEDAD PERSONAL
SECCIÓN PRIMERA
Derechos y obligaciones
de los propietarios de viviendas
ARTÍCULO 64.
Los propietarios de las viviendas determinarán libremente
qué personas convivirán con ellos y estarán
facultados para dar por terminada la convivencia de cualquier
persona, para lo que no requerirán declaración
administrativa ni judicial.
Se considera convivientes
a las personas que sin encontrarse en ninguno de los casos
de ocupación ilegal a que se refiere la presente Ley,
residen con el propietario y forman parte del grupo familiar
que ocupa la vivienda, aunque no tengan relación de
parentesco alguno con el propietario.
Si el conviviente
pretendiera permanecer en la vivienda contra la voluntad de
su propietario, la Dirección Municipal de la Vivienda,
a solicitud de éste, dictará resolución,
si procediere, conminando al conviviente para que abandone
la vivienda dentro del plazo de 30 días naturales siguientes
a la fecha de la notificación de dicha resolución,
y transcurrido dicho plazo sin que el conviviente abandonara
la vivienda, comunicará a las entidades de donde reciben
sus ingresos todos los integrantes del núcleo del conviviente
en cuestión, la obligación en que estarán
de practicar un descuento mensual, por concepto de uso no
autorizado del inmueble, ascendente al treinta por ciento
(30%) de cada ingreso. De mantenerse esa situación
por tres meses, las retenciones se elevarán al cincuenta
por ciento (50%) mientras dure la ocupación de la vivienda.
Las cantidades producto de estas retenciones se ingresarán
al presupuesto del Estado.
En los casos de elementos
de clara conducta antisocial, no vinculados a centros de trabajo,
que se nieguen a cumplir las disposiciones de la autoridad
competente, podrán ser obligados por la fuerza pública
a cumplir dichas disposiciones.
ARTÍCULO 65.
La facultad que concede al propietario el artículo
precedente, no podrá ejercerse contra:
- ascendientes y descendientes
del propietario;
- madre con uno o
más hijos habidos en el matrimonio, formalizado o no,
con el propietario siempre que ella tenga la guarda y cuidado
de los hijos y no tuviere otro lugar de residencia;
- madre con uno o
más hijos menores que llevan tres o más años
ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia;
- ancianos que llevan
tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren
otro lugar de residencia;
- cualquier otro caso
que a juicio de la autoridad competente constituya una manifiesta
injusticia o un acto inhumano.
ARTÍCULO 66.
Cuando la vivienda que ocupan los cónyuges pertenezca
a ambos y se promueve el divorcio, el tribunal determinará
a quién se adjudicará su propiedad definitiva,
conforme a las reglas siguientes:
a) Se adjudicará
a uno de los cónyuges o a los hijos, según acuerden
las partes en los escritos o en la comparecencia del proceso
de divorcio;
b) a falta de acuerdo,
la vivienda continuará como propiedad de ambos cónyuges.
Las presentes reglas
se aplicarán también por los tribunales en caso
de liquidación de la comunidad matrimonial de bienes.
En estos supuestos,
si existieren adeudos, el Banco Popular de Ahorro vendrá
obligado a ajustar el mismo, de acuerdo a la liquidación
de la comunidad matrimonial de bienes, siempre que esta operación
resulte garantizada con la capacidad de pago de ambos ex-cónyuges.
ARTÍCULO 67.
Si la vivienda hubiere sido adquirida durante el matrimonio,
se requerirá el consentimiento de ambos copropietarios
para permutarla, venderla o traspasarla. Fuera de este caso
no se requerirá el consentimiento de ningún
ocupante.
Se faculta a la Dirección
Municipal de la Vivienda para conocer y resolver sobre la
solicitud de permuta obligatoria que pueden presentar los
propietarios con el objetivo de liquidar la copropiedad sobre
la vivienda o para separar a uno o más convivientes
del núcleo familiar.
El Instituto Nacional
de la Vivienda regulará el procedimiento para la permuta
obligatoria.
ARTÍCULO 68.
Las viviendas podrán ser permutadas por sus propietarios,
tanto en forma bilateral como multilateral sin perjuicio de
continuar dichos propietarios pagando el precio pendiente
de la vivienda que ocupaban mediante los descuentos a que
se refiere el artículo 43 en sus respectivos casos.
No obstante lo dispuesto
en el párrafo anterior, el Banco Popular de Ahorro
podrá autorizar el traspaso total o parcial de adeudos
entre los permutantes, siempre que su capacidad de pago y
la de sus codeudores solidarios ofrezcan garantías
suficientes para el cobro total de los adeudos.
Cuando se tratare
de permutas de viviendas en forma multilateral realizadas
con el objetivo de liquidar la comunidad matrimonial de bienes,
el Banco Popular de Ahorro vendrá obligado a dividir
el adeudo pendiente entre los dos ex-cónyuges, siempre
que esta operación resulte garantizada con la capacidad
de pago de ambos titulares.
ARTÍCULO 69.
(Modificado) Las permutas a que se refiere el artículo
precedente se formalizarán ante notario público,
previa autorización, mediante resolución fundada
del Director Municipal de la Vivienda, y no serán objeto
de impuesto, tasa o contribución alguna, excepto el
impuesto sobre documentos.
En ningún caso
las Direcciones Municipales de la Vivienda autorizarán
permutas que se presuma tengan su origen en operaciones lucrativas.
Los notarios públicos
que en el acto de formalización del Contrato de Permuta
apreciaren cualquier ilegalidad, defecto o irregularidad vinculados
a la permuta, se abstendrán de actuar, y se dirigirán,
con los elementos que posean, a la Dirección Provincial
de la Vivienda correspondiente, la cual queda facultada para,
mediante resolución fundada, aclarar, ratificar, modificar
o revocar la resolución dictada por la Dirección
Municipal de la Vivienda.
(Este artículo
quedó modificado de la forma que se consigna por el
Decreto-Ley No. 211 de 19 de julio del 2000, publicado en
la Gaceta Oficial Extraordinaria No. 5 de 24 de julio del
2000)
ARTÍCULO 70.
Cuando se trate de transmitir la propiedad de una vivienda
por compraventa o donación, deberá realizarse
ante notario por el precio que acuerden las partes o sin precio
alguno y previa autorización de la correspondiente
Dirección Provincial de la Vivienda, que tendrá
derecho de tanteo para adquirirla en propiedad para el Estado,
abonando al propietario el precio legal establecido en la
presente Ley, menos el importe de la parte del precio que
estuviera pendiente de pago, en su caso.
La transmisión
de propiedad de una vivienda con arreglo a lo estipulado en
este artículo estará gravada con el impuesto
sobre transmisión de bienes inmuebles.
Se faculta al Instituto
Nacional de la Vivienda para regular el procedimiento para
la transmisión de la propiedad de la vivienda y establecer
los casos en los cuales el Estado otorgará la aprobación
de la cesión o ejercerá el derecho de tanteo
a su favor.
ARTÍCULO 71.
El hecho de tener o recibir una vivienda en propiedad de acuerdo
con las prescripciones del Capítulo III de esta Ley
no limitará el derecho a recibir en propiedad otra
vivienda, en sustitución de la que se ocupe, de acuerdo
con el sistema de distribución de viviendas estatales.
El que reciba por
asignación estatal una vivienda en propiedad transferirá
al Estado la propiedad de la que hasta ese momento haya estado
ocupando, y se le acreditará la parte pagada del precio
legal de esta última, menos la depreciación
correspondiente, acreditándosele el saldo neto de la
parte pagada hasta el límite del valor de la nueva
vivienda que adquiera y asumiendo el adquirente el saldo del
precio, según el caso.
ARTÍCULO 72.
Los propietarios de dos viviendas colindantes o situadas una
en los altos de la otra, habitadas ambas por personas que
deseen vivir juntas, podrán comunicar entre sí
ambas viviendas, previo el otorgamiento de la correspondiente
licencia de obra, de tal modo que se utilicen como una sola
que se considere jurídicamente como copropiedad de
ambos. La unificación de las viviendas se hará
constar mediante declaración ante notario público
que se inscribirá en el Registro de la Propiedad de
la Vivienda.
Si estuviera pendiente
de pagar el precio de ambas viviendas o de una de ellas, se
mantendrán, respecto al Banco Popular de Ahorro, las
mismas obligaciones que mantenían sus propietarios.
ARTÍCULO 73.
Los propietarios de una vivienda, en los casos excepcionales
en que las dimensiones y forma de la edificación lo
permitan, tendrán derecho a dividirla, previo el otorgamiento
de la licencia de obra correspondiente, con el objetivo de
liquidar la copropiedad o para separar a uno o más
convivientes del núcleo familiar.
Si hubiere acuerdo
entre los propietarios la división se formalizará
ante notario. Caso de no existir acuerdo, los propietarios
podrán interesar la división obligatoria ante
la Dirección Municipal de la Vivienda, la que será
competente para ello.
El Instituto Nacional
de la Vivienda regulará el procedimiento para la división
obligatoria de la vivienda.
ARTÍCULO 74.
(Modificado) Los propietarios de viviendas podrán arrendar,
al amparo de lo establecido en la legislación civil
común, viviendas, habitaciones con servicio sanitario
propio o sin él, y otros espacios que se consideren
parte integrante de una vivienda, mediante precio libremente
concertado, previa inscripción en la Dirección
Municipal de la Vivienda correspondiente.
En ningún caso,
el arrendamiento a que se hace referencia en el párrafo
anterior, podrá ser realizado a una persona jurídica
para ser usado en actividades que se correspondan con los
fines para los que haya sido creada dicha persona jurídica.
Tampoco podrán ser objeto de arrendamiento, con fines
habitacionales u otros, viviendas, habitaciones o espacios
a los representantes de organizaciones, firmas, entidades
o países extranjeros acreditados en la República
de Cuba.
Queda prohibido, asimismo,
el subarrendamiento y la cesión de uso de viviendas,
habitaciones o espacios.
Los arrendamientos
a que se hace referencia en el primer párrafo de este
artículo no podrán concertarse para efectuar
actividades lucrativas de carácter comercial, industrial
o de servicios.
(Este Artículo
quedó modificado de la forma que se consigna por el
Decreto-Ley No. 171 de 15 de mayo de 1997 publicado en la
Gaceta Oficial Extraordinaria No. 3 de 15 de mayo de 1997)
SECCIÓN SEGUNDA
Transmisión
de los derechos sobre la vivienda en caso de fallecimiento
o ausencia definitiva de su propietario
ARTÍCULO 75.
A partir de la vigencia de la presente Ley, la propiedad personal
sobre la vivienda ocupada permanentemente por su propietario
se transmitirá, según sea la situación
al momento de su fallecimiento o de su ausencia definitiva,
de acuerdo con las regulaciones que establecen los artículos
siguientes.
ARTÍCULO 76.
El propietario de una vivienda de residencia permanente podrá
testar sobre ella, pero el heredero o legatario instituido
sólo podrá adjudicarse la vivienda en los casos
siguientes:
a) Si ocupa la vivienda
al fallecimiento del causante;
b) si la vivienda
quedare vacía al fallecimiento del testador por haber
sido el propietario su único ocupante.
Cuando se trate de
grandes inmuebles que puedan servir de utilidad pública
o interés social, u otro uso más justo y razonable
en beneficio de la comunidad, y el heredero o legatario no
fuera, al mismo tiempo, de los llamados por la Ley para la
herencia intestada, el Estado podrá asignar otra vivienda
al beneficiario y adquirir para sí el inmueble.
ARTÍCULO 77.
Si al fallecer su propietario sin otorgar testamento, la vivienda
estuviera ocupada por sus herederos, se les transmitirá
la propiedad de aquella con arreglo a la legislación
sucesoria común.
En estos casos si
existe la conformidad de todos los herederos, la adjudicación
de la vivienda se realizará ante notario. Cuando no
existiere la conformidad de los herederos el tribunal será
competente para conocer y transferir la vivienda.
El que reciba la vivienda
estará obligado a indemnizar a los herederos que no
la reciban, según dispone la legislación sucesoria
común, mediante el pago de la cantidad que proceda
y estará igualmente obligado a liquidar los adeudos
que el propietario fallecido tuviese con el Banco Popular
de Ahorro, con motivo de la adquisición de la vivienda,
en los mismos términos en que el fallecido efectuaba
los pagos, sin perjuicio de que, en los casos correspondientes,
se aplique lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo
43.
ARTÍCULO 78.
Si al fallecer su propietario la vivienda hubiere estado ocupada
permanentemente sólo por personas que no sean sus herederos,
la propiedad se transferirá al Estado, sin perjuicio
del derecho de los herederos a recibir el importe del precio
legal.
En este caso la Dirección
Municipal de la Vivienda reconocerá mediante resolución
el derecho a transferir la propiedad de la vivienda a los
convivientes del fallecido, que con su anuencia lo hubieren
sido por lo menos durante dos años antes del fallecimiento
en los casos de ex-cónyuges y familiares hasta el cuarto
grado de consanguinidad y durante cinco años, en los
demás casos.
En todo caso se exigirá
que el beneficiario de este derecho no fuere propietario de
otra vivienda. La transferencia de la propiedad se realizará
por el Banco Popular de Ahorro en representación del
Estado conforme a las disposiciones de la Sección II
del Capítulo III de la presente Ley.
Los que actuando con
mala fe y egoísmo evidente se han aprovechado de las
circunstancias especiales de personas necesitadas de ayuda
para apropiarse de la vivienda al fallecimiento de éstas,
incurriendo en indignante conducta antisocial e inhumana,
podrán ser privados por la autoridad competente de
los beneficios de este artículo.
ARTÍCULO 79.
Si al fallecer su propietario sin otorgar testamento y la
vivienda quedara libre de ocupantes, se aplicarán las
reglas siguientes:
a) De existir herederos,
se transferirá la propiedad a los que acuerden convivir
en la vivienda en cuestión, lo que se realizará
ante notario, asumiendo los adjudicatarios el pago que corresponda
a los demás herederos, y previa la transferencia al
Estado de la propiedad de la vivienda que ocupen como propietarios,
en su caso, por el precio correspondiente de acuerdo con lo
establecido en el artículo 42 inciso b);
b) de existir herederos,
si éstos no llegan a acuerdo sobre quiénes de
ellos ocuparán la vivienda, la cuestión será
decidida por la Dirección Municipal de la Vivienda
correspondiente, que preferirá a los que tengan mayor
necesidad habitacional;
c) si ningún
heredero aceptare adquirir la propiedad de la vivienda, ésta
se transmitirá al Estado, procediéndose al pago
de su precio a los herederos en la forma que regula el artículo
42 inciso b);
ch) en el caso de
no existir herederos, la vivienda se transmite a favor del
Estado conforme a lo dispuesto en la legislación civil.
En todo caso los herederos
deberán acreditar esa condición a la Dirección
Municipal de la Vivienda antes del término de un año,
contado a partir del fallecimiento del propietario, transcurrido
el cual la vivienda pasará al Estado, sin perjuicio
del derecho de los herederos a recibir el importe de su precio
legal.
ARTÍCULO 80.
Las personas que se ausenten definitivamente del país
son incapaces de heredar la vivienda que ocupaba permanentemente
el causante y si tiene hijos o descendientes en el territorio
nacional, su porción corresponde a éstos por
representación; a falta de éstos, acrece a los
demás herederos.
ARTÍCULO 81.
Los que hayan convivido permanentemente durante cinco años
con el propietario de una vivienda cuyos bienes y derechos
sean confiscados por ausencia definitiva del país,
tendrán derecho a adquirir la propiedad de la vivienda
mediante el pago del precio que regula el artículo
42, inciso b), siempre que se trate del cónyuge - de
matrimonio formalizado o no - ex-cónyuge o familiar
del ausente definitivo hasta el cuarto grado de consanguinidad
y no fuere propietario de otra vivienda.
Si el causante definitivo
hubiera sido copropietario de la vivienda, el copropietario
que haya permanecido en ella tendrá derecho a adquirir
la parte del primero mediante el pago al Estado de la parte
correspondiente del precio legal de la vivienda.
En los casos a que
se refieren los párrafos anteriores la Dirección
Municipal de la Vivienda determinará el derecho y fijará
el precio mediante resolución y la propiedad se transferirá
por el Banco Popular de Ahorro en representación del
Estado.
ARTÍCULO 82.
No obstante lo dispuesto en los artículos 78 (párrafo
segundo) y 81 (párrafo primero), el comité ejecutivo
del órgano municipal del Poder Popular correspondiente,
si concurrieren en el caso circunstancias que lo justifiquen
podrá disponer, mediante acuerdo fundado, que se transfiera
la propiedad de la vivienda mediante el pago del precio que
corresponda conforme con lo estipulado en el artículo
42, inciso b), aunque el coocupante no reúna todos
los requisitos de tiempo previo de convivencia o parentesco
con el propietario fallecido o definitivamente ausente.
ARTÍCULO 83.
La propiedad de las viviendas utilizadas para el descanso
de sus dueños y ubicadas en playas y otras zonas de
descanso se transmitirá, en caso de muerte de su propietario,
según las normas de la legislación sucesoria
común.
En caso de ausencia
definitiva del propietario por abandono del país, la
propiedad pasará al Estado; pero si se tratase de una
copropiedad y uno de los copropietarios permaneciese en el
país, éste podrá adquirir al Estado la
parte correspondiente al copropietario definitivamente ausente.
ARTÍCULO 84.
Los que en virtud de lo dispuesto en esta Ley estén
obligados a hacer efectivas indemnizaciones por derechos ajenos
sobre la vivienda que adquieran, podrán hacerlo mediante
pagos mensuales, pero el plazo máximo de cumplimiento
de la obligación no podrá exceder de diez años.
ARTÍCULO 85.
La transmisión de derechos sobre viviendas en los casos
de divorcio o de sucesión hereditaria previstos en
esta Ley estará exenta de pago del impuesto sobre transmisión
de bienes inmuebles.
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