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LEY No. 65
LEY GENERAL DE LA VIVIENDA (Cont.)

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CAPÍTULO V

RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS VIVIENDAS PROPIEDAD PERSONAL

SECCIÓN PRIMERA

Derechos y obligaciones de los propietarios de viviendas

ARTÍCULO 64. Los propietarios de las viviendas determinarán libremente qué personas convivirán con ellos y estarán facultados para dar por terminada la convivencia de cualquier persona, para lo que no requerirán declaración administrativa ni judicial.

Se considera convivientes a las personas que sin encontrarse en ninguno de los casos de ocupación ilegal a que se refiere la presente Ley, residen con el propietario y forman parte del grupo familiar que ocupa la vivienda, aunque no tengan relación de parentesco alguno con el propietario.

Si el conviviente pretendiera permanecer en la vivienda contra la voluntad de su propietario, la Dirección Municipal de la Vivienda, a solicitud de éste, dictará resolución, si procediere, conminando al conviviente para que abandone la vivienda dentro del plazo de 30 días naturales siguientes a la fecha de la notificación de dicha resolución, y transcurrido dicho plazo sin que el conviviente abandonara la vivienda, comunicará a las entidades de donde reciben sus ingresos todos los integrantes del núcleo del conviviente en cuestión, la obligación en que estarán de practicar un descuento mensual, por concepto de uso no autorizado del inmueble, ascendente al treinta por ciento (30%) de cada ingreso. De mantenerse esa situación por tres meses, las retenciones se elevarán al cincuenta por ciento (50%) mientras dure la ocupación de la vivienda. Las cantidades producto de estas retenciones se ingresarán al presupuesto del Estado.

En los casos de elementos de clara conducta antisocial, no vinculados a centros de trabajo, que se nieguen a cumplir las disposiciones de la autoridad competente, podrán ser obligados por la fuerza pública a cumplir dichas disposiciones.

ARTÍCULO 65. La facultad que concede al propietario el artículo precedente, no podrá ejercerse contra:

- ascendientes y descendientes del propietario;

- madre con uno o más hijos habidos en el matrimonio, formalizado o no, con el propietario siempre que ella tenga la guarda y cuidado de los hijos y no tuviere otro lugar de residencia;

- madre con uno o más hijos menores que llevan tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia;

- ancianos que llevan tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia;

- cualquier otro caso que a juicio de la autoridad competente constituya una manifiesta injusticia o un acto inhumano.

ARTÍCULO 66. Cuando la vivienda que ocupan los cónyuges pertenezca a ambos y se promueve el divorcio, el tribunal determinará a quién se adjudicará su propiedad definitiva, conforme a las reglas siguientes:

a) Se adjudicará a uno de los cónyuges o a los hijos, según acuerden las partes en los escritos o en la comparecencia del proceso de divorcio;

b) a falta de acuerdo, la vivienda continuará como propiedad de ambos cónyuges.

Las presentes reglas se aplicarán también por los tribunales en caso de liquidación de la comunidad matrimonial de bienes.

En estos supuestos, si existieren adeudos, el Banco Popular de Ahorro vendrá obligado a ajustar el mismo, de acuerdo a la liquidación de la comunidad matrimonial de bienes, siempre que esta operación resulte garantizada con la capacidad de pago de ambos ex-cónyuges.

ARTÍCULO 67. Si la vivienda hubiere sido adquirida durante el matrimonio, se requerirá el consentimiento de ambos copropietarios para permutarla, venderla o traspasarla. Fuera de este caso no se requerirá el consentimiento de ningún ocupante.

Se faculta a la Dirección Municipal de la Vivienda para conocer y resolver sobre la solicitud de permuta obligatoria que pueden presentar los propietarios con el objetivo de liquidar la copropiedad sobre la vivienda o para separar a uno o más convivientes del núcleo familiar.

El Instituto Nacional de la Vivienda regulará el procedimiento para la permuta obligatoria.

ARTÍCULO 68. Las viviendas podrán ser permutadas por sus propietarios, tanto en forma bilateral como multilateral sin perjuicio de continuar dichos propietarios pagando el precio pendiente de la vivienda que ocupaban mediante los descuentos a que se refiere el artículo 43 en sus respectivos casos.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, el Banco Popular de Ahorro podrá autorizar el traspaso total o parcial de adeudos entre los permutantes, siempre que su capacidad de pago y la de sus codeudores solidarios ofrezcan garantías suficientes para el cobro total de los adeudos.

Cuando se tratare de permutas de viviendas en forma multilateral realizadas con el objetivo de liquidar la comunidad matrimonial de bienes, el Banco Popular de Ahorro vendrá obligado a dividir el adeudo pendiente entre los dos ex-cónyuges, siempre que esta operación resulte garantizada con la capacidad de pago de ambos titulares.

ARTÍCULO 69. (Modificado) Las permutas a que se refiere el artículo precedente se formalizarán ante notario público, previa autorización, mediante resolución fundada del Director Municipal de la Vivienda, y no serán objeto de impuesto, tasa o contribución alguna, excepto el impuesto sobre documentos.

En ningún caso las Direcciones Municipales de la Vivienda autorizarán permutas que se presuma tengan su origen en operaciones lucrativas.

Los notarios públicos que en el acto de formalización del Contrato de Permuta apreciaren cualquier ilegalidad, defecto o irregularidad vinculados a la permuta, se abstendrán de actuar, y se dirigirán, con los elementos que posean, a la Dirección Provincial de la Vivienda correspondiente, la cual queda facultada para, mediante resolución fundada, aclarar, ratificar, modificar o revocar la resolución dictada por la Dirección Municipal de la Vivienda.

(Este artículo quedó modificado de la forma que se consigna por el Decreto-Ley No. 211 de 19 de julio del 2000, publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria No. 5 de 24 de julio del 2000)

ARTÍCULO 70. Cuando se trate de transmitir la propiedad de una vivienda por compraventa o donación, deberá realizarse ante notario por el precio que acuerden las partes o sin precio alguno y previa autorización de la correspondiente Dirección Provincial de la Vivienda, que tendrá derecho de tanteo para adquirirla en propiedad para el Estado, abonando al propietario el precio legal establecido en la presente Ley, menos el importe de la parte del precio que estuviera pendiente de pago, en su caso.

La transmisión de propiedad de una vivienda con arreglo a lo estipulado en este artículo estará gravada con el impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles.

Se faculta al Instituto Nacional de la Vivienda para regular el procedimiento para la transmisión de la propiedad de la vivienda y establecer los casos en los cuales el Estado otorgará la aprobación de la cesión o ejercerá el derecho de tanteo a su favor.

ARTÍCULO 71. El hecho de tener o recibir una vivienda en propiedad de acuerdo con las prescripciones del Capítulo III de esta Ley no limitará el derecho a recibir en propiedad otra vivienda, en sustitución de la que se ocupe, de acuerdo con el sistema de distribución de viviendas estatales.

El que reciba por asignación estatal una vivienda en propiedad transferirá al Estado la propiedad de la que hasta ese momento haya estado ocupando, y se le acreditará la parte pagada del precio legal de esta última, menos la depreciación correspondiente, acreditándosele el saldo neto de la parte pagada hasta el límite del valor de la nueva vivienda que adquiera y asumiendo el adquirente el saldo del precio, según el caso.

ARTÍCULO 72. Los propietarios de dos viviendas colindantes o situadas una en los altos de la otra, habitadas ambas por personas que deseen vivir juntas, podrán comunicar entre sí ambas viviendas, previo el otorgamiento de la correspondiente licencia de obra, de tal modo que se utilicen como una sola que se considere jurídicamente como copropiedad de ambos. La unificación de las viviendas se hará constar mediante declaración ante notario público que se inscribirá en el Registro de la Propiedad de la Vivienda.

Si estuviera pendiente de pagar el precio de ambas viviendas o de una de ellas, se mantendrán, respecto al Banco Popular de Ahorro, las mismas obligaciones que mantenían sus propietarios.

ARTÍCULO 73. Los propietarios de una vivienda, en los casos excepcionales en que las dimensiones y forma de la edificación lo permitan, tendrán derecho a dividirla, previo el otorgamiento de la licencia de obra correspondiente, con el objetivo de liquidar la copropiedad o para separar a uno o más convivientes del núcleo familiar.

Si hubiere acuerdo entre los propietarios la división se formalizará ante notario. Caso de no existir acuerdo, los propietarios podrán interesar la división obligatoria ante la Dirección Municipal de la Vivienda, la que será competente para ello.

El Instituto Nacional de la Vivienda regulará el procedimiento para la división obligatoria de la vivienda.

ARTÍCULO 74. (Modificado) Los propietarios de viviendas podrán arrendar, al amparo de lo establecido en la legislación civil común, viviendas, habitaciones con servicio sanitario propio o sin él, y otros espacios que se consideren parte integrante de una vivienda, mediante precio libremente concertado, previa inscripción en la Dirección Municipal de la Vivienda correspondiente.

En ningún caso, el arrendamiento a que se hace referencia en el párrafo anterior, podrá ser realizado a una persona jurídica para ser usado en actividades que se correspondan con los fines para los que haya sido creada dicha persona jurídica. Tampoco podrán ser objeto de arrendamiento, con fines habitacionales u otros, viviendas, habitaciones o espacios a los representantes de organizaciones, firmas, entidades o países extranjeros acreditados en la República de Cuba.

Queda prohibido, asimismo, el subarrendamiento y la cesión de uso de viviendas, habitaciones o espacios.

Los arrendamientos a que se hace referencia en el primer párrafo de este artículo no podrán concertarse para efectuar actividades lucrativas de carácter comercial, industrial o de servicios.

(Este Artículo quedó modificado de la forma que se consigna por el Decreto-Ley No. 171 de 15 de mayo de 1997 publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria No. 3 de 15 de mayo de 1997)

SECCIÓN SEGUNDA

Transmisión de los derechos sobre la vivienda en caso de fallecimiento o ausencia definitiva de su propietario

ARTÍCULO 75. A partir de la vigencia de la presente Ley, la propiedad personal sobre la vivienda ocupada permanentemente por su propietario se transmitirá, según sea la situación al momento de su fallecimiento o de su ausencia definitiva, de acuerdo con las regulaciones que establecen los artículos siguientes.

ARTÍCULO 76. El propietario de una vivienda de residencia permanente podrá testar sobre ella, pero el heredero o legatario instituido sólo podrá adjudicarse la vivienda en los casos siguientes:

a) Si ocupa la vivienda al fallecimiento del causante;

b) si la vivienda quedare vacía al fallecimiento del testador por haber sido el propietario su único ocupante.

Cuando se trate de grandes inmuebles que puedan servir de utilidad pública o interés social, u otro uso más justo y razonable en beneficio de la comunidad, y el heredero o legatario no fuera, al mismo tiempo, de los llamados por la Ley para la herencia intestada, el Estado podrá asignar otra vivienda al beneficiario y adquirir para sí el inmueble.

ARTÍCULO 77. Si al fallecer su propietario sin otorgar testamento, la vivienda estuviera ocupada por sus herederos, se les transmitirá la propiedad de aquella con arreglo a la legislación sucesoria común.

En estos casos si existe la conformidad de todos los herederos, la adjudicación de la vivienda se realizará ante notario. Cuando no existiere la conformidad de los herederos el tribunal será competente para conocer y transferir la vivienda.

El que reciba la vivienda estará obligado a indemnizar a los herederos que no la reciban, según dispone la legislación sucesoria común, mediante el pago de la cantidad que proceda y estará igualmente obligado a liquidar los adeudos que el propietario fallecido tuviese con el Banco Popular de Ahorro, con motivo de la adquisición de la vivienda, en los mismos términos en que el fallecido efectuaba los pagos, sin perjuicio de que, en los casos correspondientes, se aplique lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 43.

ARTÍCULO 78. Si al fallecer su propietario la vivienda hubiere estado ocupada permanentemente sólo por personas que no sean sus herederos, la propiedad se transferirá al Estado, sin perjuicio del derecho de los herederos a recibir el importe del precio legal.

En este caso la Dirección Municipal de la Vivienda reconocerá mediante resolución el derecho a transferir la propiedad de la vivienda a los convivientes del fallecido, que con su anuencia lo hubieren sido por lo menos durante dos años antes del fallecimiento en los casos de ex-cónyuges y familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad y durante cinco años, en los demás casos.

En todo caso se exigirá que el beneficiario de este derecho no fuere propietario de otra vivienda. La transferencia de la propiedad se realizará por el Banco Popular de Ahorro en representación del Estado conforme a las disposiciones de la Sección II del Capítulo III de la presente Ley.

Los que actuando con mala fe y egoísmo evidente se han aprovechado de las circunstancias especiales de personas necesitadas de ayuda para apropiarse de la vivienda al fallecimiento de éstas, incurriendo en indignante conducta antisocial e inhumana, podrán ser privados por la autoridad competente de los beneficios de este artículo.

ARTÍCULO 79. Si al fallecer su propietario sin otorgar testamento y la vivienda quedara libre de ocupantes, se aplicarán las reglas siguientes:

a) De existir herederos, se transferirá la propiedad a los que acuerden convivir en la vivienda en cuestión, lo que se realizará ante notario, asumiendo los adjudicatarios el pago que corresponda a los demás herederos, y previa la transferencia al Estado de la propiedad de la vivienda que ocupen como propietarios, en su caso, por el precio correspondiente de acuerdo con lo establecido en el artículo 42 inciso b);

b) de existir herederos, si éstos no llegan a acuerdo sobre quiénes de ellos ocuparán la vivienda, la cuestión será decidida por la Dirección Municipal de la Vivienda correspondiente, que preferirá a los que tengan mayor necesidad habitacional;

c) si ningún heredero aceptare adquirir la propiedad de la vivienda, ésta se transmitirá al Estado, procediéndose al pago de su precio a los herederos en la forma que regula el artículo 42 inciso b);

ch) en el caso de no existir herederos, la vivienda se transmite a favor del Estado conforme a lo dispuesto en la legislación civil.

En todo caso los herederos deberán acreditar esa condición a la Dirección Municipal de la Vivienda antes del término de un año, contado a partir del fallecimiento del propietario, transcurrido el cual la vivienda pasará al Estado, sin perjuicio del derecho de los herederos a recibir el importe de su precio legal.

ARTÍCULO 80. Las personas que se ausenten definitivamente del país son incapaces de heredar la vivienda que ocupaba permanentemente el causante y si tiene hijos o descendientes en el territorio nacional, su porción corresponde a éstos por representación; a falta de éstos, acrece a los demás herederos.

ARTÍCULO 81. Los que hayan convivido permanentemente durante cinco años con el propietario de una vivienda cuyos bienes y derechos sean confiscados por ausencia definitiva del país, tendrán derecho a adquirir la propiedad de la vivienda mediante el pago del precio que regula el artículo 42, inciso b), siempre que se trate del cónyuge - de matrimonio formalizado o no - ex-cónyuge o familiar del ausente definitivo hasta el cuarto grado de consanguinidad y no fuere propietario de otra vivienda.

Si el causante definitivo hubiera sido copropietario de la vivienda, el copropietario que haya permanecido en ella tendrá derecho a adquirir la parte del primero mediante el pago al Estado de la parte correspondiente del precio legal de la vivienda.

En los casos a que se refieren los párrafos anteriores la Dirección Municipal de la Vivienda determinará el derecho y fijará el precio mediante resolución y la propiedad se transferirá por el Banco Popular de Ahorro en representación del Estado.

ARTÍCULO 82. No obstante lo dispuesto en los artículos 78 (párrafo segundo) y 81 (párrafo primero), el comité ejecutivo del órgano municipal del Poder Popular correspondiente, si concurrieren en el caso circunstancias que lo justifiquen podrá disponer, mediante acuerdo fundado, que se transfiera la propiedad de la vivienda mediante el pago del precio que corresponda conforme con lo estipulado en el artículo 42, inciso b), aunque el coocupante no reúna todos los requisitos de tiempo previo de convivencia o parentesco con el propietario fallecido o definitivamente ausente.

ARTÍCULO 83. La propiedad de las viviendas utilizadas para el descanso de sus dueños y ubicadas en playas y otras zonas de descanso se transmitirá, en caso de muerte de su propietario, según las normas de la legislación sucesoria común.

En caso de ausencia definitiva del propietario por abandono del país, la propiedad pasará al Estado; pero si se tratase de una copropiedad y uno de los copropietarios permaneciese en el país, éste podrá adquirir al Estado la parte correspondiente al copropietario definitivamente ausente.

ARTÍCULO 84. Los que en virtud de lo dispuesto en esta Ley estén obligados a hacer efectivas indemnizaciones por derechos ajenos sobre la vivienda que adquieran, podrán hacerlo mediante pagos mensuales, pero el plazo máximo de cumplimiento de la obligación no podrá exceder de diez años.

ARTÍCULO 85. La transmisión de derechos sobre viviendas en los casos de divorcio o de sucesión hereditaria previstos en esta Ley estará exenta de pago del impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles.

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